Wet betaalbare huur
Hoe werkt de nieuwe huurwet?
De Wet Betaalbare Huur, die op 1 juli 2024 in werking is getreden, heeft als doel om huurwoningen in Nederland beter betaalbaar te maken, vooral voor mensen met middeninkomens. De wet richt zich op het reguleren van de huurprijzen in zowel de gereguleerde huursector (sociale huur) als de middenhuur, en bevat een aantal belangrijke bepalingen:
1. Uitbreiding van de gereguleerde huursector
- Gereguleerde middenhuur: Deze wet introduceert een nieuwe categorie van gereguleerde middenhuurwoningen, die bedoeld zijn voor huurders met een middeninkomen. Het gaat hierbij om huurwoningen met een huurprijs tussen de sociale huurgrens (per 1 juli 2024: € 879,66) en de grens voor middenhuur (maximaal € 1.157,95 per maand)
- WOZ-waarde cap: Er is een maximum gesteld aan het aandeel van de WOZ-waarde in de puntentelling van huurwoningen. Dit voorkomt dat woningen met een hoge WOZ-waarde automatisch in de vrije sector terechtkomen.
2. Middenhuur en inkomenstoets
- Inkomensgrenzen: De wet stelt dat gereguleerde middenhuurwoningen alleen beschikbaar mogen worden gesteld aan middeninkomens. Voor 2024 betekent dit:
- Eenpersoonshuishoudens: met een inkomen tussen € 47.699 en € 62.191.
- Meerpersoonshuishoudens: met een inkomen tussen € 52.671 en € 82.921.
- Huisvestingsvergunning: Gemeenten kunnen toewijzingsregels instellen voor gereguleerde middenhuurwoningen, zodat deze specifiek worden toegewezen aan woningzoekenden binnen de gestelde inkomensgrenzen. Dit gebeurt via een huisvestingsvergunning.
3. Maximale huurverhoging
De wet beperkt de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, zodat deze gebonden is aan een percentage dat gebaseerd is op de inflatie of de CAO-loonontwikkeling. De maximale verhoging in 2024 is vastgesteld op 5,5% (4,5% inflatie + 1%).
4. Beperkingen op tijdelijke huurcontracten
De wet beperkt het gebruik van tijdelijke huurcontracten, die alleen nog in specifieke gevallen mogen worden toegepast. Dit betekent dat huurders in de meeste gevallen meer zekerheid krijgen met huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
5. Toezicht en handhaving
De wet voorziet in strengere controles en handhaving door de Huurcommissie en andere instanties om te waarborgen dat de regels rondom huurprijzen en toewijzing worden nageleefd.
De Wet Betaalbare Huur is een belangrijke stap in het bevorderen van betaalbare huisvesting in Nederland, vooral in de grote steden waar de druk op de huurmarkt het grootst is. Voor verhuurders betekent de wet dat ze zich moeten houden aan striktere regels bij het bepalen van de huurprijs en het verhuren van woningen aan bepaalde inkomensgroepen.
Accurate puntentelling conform de nieuwe wetgeving
Op zoek naar een correcte puntentelling onder de nieuwe Wet betaalbare huur? JLG is u graag van dienst met het opstellen van een puntentelling. Wij bieden een complete puntentelling vanaf € 195,- incl BTW.
Wet betaalbare huur
De wet moet ervoor zorgen dat meer mensen een betaalbare huurwoning kunnen krijgen met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. De gereguleerde huur wordt uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De regulering van de Middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en in sommige gevallen voor bestaande huurcontracten.
Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari.
- Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 879,66 bedraagt) bij 148 punten
- Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot en met 186 punten (thans € 1.157,95 euro)
- Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) 1.157,95 euro)
Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.
Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijs-meldpunt van de gemeente.
In de berekening van het Woningwaarderingstelsel (WWS) zullen een aantal zaken wijzigen:
- WWS wordt geobjectiveerd en vereenvoudigd;
- Er worden bv punten toegekend aan luxe items zoals een Quooker in de keuken of airco (met warmte functie);
- Eigen Parkeerplek en/of laadpaal worden hoger gewaardeerd;
- Buitenruimtes en gemeenschappelijke ruimtes worden hoger gewaardeerd;
- Hogere energielabels (Bt/m A++++) worden met de ingang van de wet beter gewaardeerd;
- Slechte labels (E,F,G) krijgen juist aftrekpunten;
- Verschillende maatregelen voor rijks-, gemeentelijke, provinciale monumenten.
Door het WWS dwingend te maken versterkt het wetsvoorstel de rechtspositie van huurders zowel in het sociale segment als in dat van de middenhuur. Zo voorziet de wet erin dat huurders ruimere toegang krijgen tot de Huurcommissie en zijn alle verhuurders verplicht om bij het aangaan van een nieuw huurcontract een puntentelling van de huurwoning te overleggen aan de huurder.
Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en handhaving bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.
Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens. is het volledige wetsvoorstel Betaalbare Huur te vinden.
Wet betaalbare huur: veelgestelde vragen
Wet vaste huurcontracten
De Wet betaalbare Huur en de Wet vaste huurcontracten zijn van kracht sinds 1 juli 2024. Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten krijgen nieuwe huurders in beginsel direct een huurcontract voor onbepaalde tijd. Vaste huurcontracten worden de norm, maar op deze regel gelden wel uitzonderingen.
Dit betekent dat de op 1 juli 2016 ingevoerde mogelijkheid om een maximaal 24 maanden huurovereenkomst af te sluiten, zonder dat huurders zich bij het einde op huurbescherming kunnen beroepen, in belangrijke mate wordt teruggedraaid.
Dit betekent echter niet dat er helemaal geen tijdelijke huurovereenkomsten meer kunnen worden aangegaan. Als uitzondering op de hoofdregel kunnen bepaalde doelgroepen een huurcontract van bepaalde duur aangeboden krijgen, dit contract is dan voor een duur van maximaal 24 maanden. Deze uitzonderingen zijn de volgende:
- Studenten die voor hun studie huren in een andere plaats dan hun woonplaats.
- Huurders die tijdelijk ergens anders wonen als gevolg van dringende werkzaamheden of een renovatie.
- Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren.
- Huurders die een tweede kanscontract aangaan na een beëindigd eerste huurcontract.
- Personen tussen de 16 en 27 jaar die een huurovereenkomst overnemen na overlijden van de ouder/verzorger.
- Ouders die na separatie tijdelijk een woning huren om dichtbij hun minderjarige kinderen te blijven wonen.
- Huurders die werken op de Waddeneilanden en daar niet wonen.
- Vergunninghouders die direct vanuit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.
Tijdelijk verhuren in 2024
Daarnaast blijft tijdelijk verhuren in de volgende situaties mogelijk:
- Tijdelijk en onnodig leegstaande woningen mogen met toestemming van de gemeente tijdelijk worden verhuurd via de Leegstandwet.
- Tussenhuur is mogelijk wanneer mensen tijdelijk afwezig zijn, bijvoorbeeld wanneer ze lang op reis zijn of voor werk naar het buitenland gaan.
- Voor huurders die behoren tot een bepaalde doelgroep zijn doelgroep-contracten mogelijk, bijvoorbeeld voor een student waarvan het huurcontract wordt beëindigd wanneer de student stopt met studeren.
- Hospitaverhuur waarbij de hospita en de huurder in dezelfde woning wonen en gemeenschappelijke voorzieningen delen.
- Huurcontracten voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiewoning.
Opzeggen huurcontract door verhuurder
Als de verhuurder een vast huurcontract wil opzeggen, moet dit met een wettelijke opzeggingsgrond. Onder de Wet vaste huurcontracten komt er vanaf 1 juli 2024 een nieuwe opzeggingsgrond bij en wordt de bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid.
Na het verlopen van de huurtermijn mag de verhuurder de huur opzeggen om het pand te verkopen. Hier zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden:
- Dit mag alleen als de verhuurder een natuurlijk persoon is, trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, en niet meer dan 1 woning verhuurt.
- Dit moet in de huurovereenkomst staan.
- De overeengekomen termijn is maximaal 2 jaar.
- De verhuurder moet minimaal 2 jaar voor de start van de huurovereenkomst zelf in de woning gewoond hebben.
- Een verhuurder mag eenmalig op deze grond de huur beëindigen en moet dit melden bij de gemeente.
Uitbreiding dringend eigen gebruik
De verhuurder mag na de afgesproken termijn de huur opzeggen om de huurwoning te laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zoals de ouders of kinderen. Dit moet in de huurovereenkomst staan.
De wet heeft geen invloed op al lopende tijdelijke huurcontracten, deze lopen gewoon door tot de einddatum. Wanneer het contract verlengd wordt, wordt deze omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.
Wat zijn de kansen voor verhuur?
Woningen met meer dan 187 WWS punten kunnen nog steeds in de vrije sector verhuurd worden. Verhuurders die hun woning goed onderhouden en aan de juiste doelgroepen aanbieden, kunnen profiteren van deze dynamische en lucratieve markt.
Overgangsrecht wet betaalbare huur
De wijzigingen gaan gelden voor alle nieuwe huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 tot stand komen. Voor nieuwe huurovereenkomsten geldt dus dat u als verhuurder een puntentelling aan de huurders moet verstrekken waaruit blijkt hoeveel punten de woning heeft en welke maximale huurprijs volgens het WWS in rekening kan worden gebracht. Dat geldt ook voor huurwoningen in het middensegment. Als verhuurder bent u verplicht u aan de maximale huurprijs te houden. Doet u dit niet, dan kan handhavend worden opgetreden.
Wet betaalbare huur voor bestaande contracten
Voor bestaande huurovereenkomsten gelden drie situaties:
- Als de huidige huurprijs onder de huidige liberalisatiegrens ligt, gaat de Wet betaalbare huur per direct in. Dit betekent dat verhuurders zich per direct aan de maximale huurprijs volgens het aangepaste WWS moeten houden en zij de huurprijs direct moeten aanpassen als dat nodig is;
- Als de huurwoning in de vrije sector wordt verhuurd maar deze woning na inwerkingtreding van de wet door het aangepaste WWS een puntenaantal behorend bij het laagste segment heeft,aan de nieuwe regels na één jaar gelden. Dit betekent dat verhuurders de huurprijs volgens het aangepaste WWS aan moeten passen vanaf 1 juli 2025; en
- Als de huidige huurovereenkomst niet onder de hiervoor genoemde situaties valt,dan brengt de nieuwe wet voor deze huurovereenkomst geen wijzigingen met zich mee.
Gevolgen voor huisvesting aan woningdelers
De nieuwe wetgeving heeft in potentie een enorme impact op verhuurders die delers (meer dan 2 personen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren) huisvesten. Hierbij is het woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) van toepassing, hetgeen veelal tot een lagere maximale huurprijs zal leiden.
Woning verhuren in Amsterdam?
Het verhuren van een woning in Amsterdam kan financieel aantrekkelijk en strategisch voordelig zijn vanwege de hoge huurprijzen, sterke vraag naar huurwoningen, economische stabiliteit, en aantrekkelijke woonomgeving.
Woningen met meer dan 187 WWS punten kunnen nog steeds in de vrije sector verhuurd worden. Meer weten over de mogelijkheden? Laat uw gegevens achter voor een vrijblijvende kennismaking. Hier nemen we de mogelijkheden door voor uw specifieke situatie.
*Contact opnemen over verhuur
"*" geeft vereiste velden aan
Gerelateerde artikelen
Over de auteur
