Belastingregels verhuur woning

Huurinkomsten box 3

Doorgaans valt een tweede woning als bezit in Box 3 van uw belastingopgave. Een eigen woning valt in Box 1 van de opgave. Zo wordt uw tweede woning in Box 3 belast, en niet in Box 1. Hier zijn uitzonderingen op, bijvoorbeeld bij een (vakantie)huis in het buitenland en commerciële verhuur aan toeristen.

Als verhuurder van een woning in Nederland heeft u te maken met verschillende belastingen, waaronder:

• Inkomstenbelasting: de huurinkomsten die u ontvangt, moeten worden opgenomen in uw jaarlijkse aangifte van de inkomstenbelasting. De huurinkomsten worden belast tegen het tarief van de progressieve schijf waarin uw inkomen valt.
• Onroerendezaakbelasting (OZB): als eigenaar van een (tweede) woning betaalt u OZB. Het tarief wordt vastgesteld door de gemeente waarin de woning zich bevindt.
• Vermogensbelasting: als de waarde van uw tweede woning boven de vrijstelling komt, kan deze belasting van toepassing zijn. Dit hangt af van de hoogte van uw totale vermogen.
• Overdrachtsbelasting: als u een tweede woning koopt, dient u 10.4% overdrachtsbelasting betalen.
• Toeristenbelasting: als u uw tweede woning aan toeristen verhuurt, kan de gemeente toeristenbelasting heffen.

Het is verstandig om je goed te laten informeren over de belastingen die komen kijken bij woningverhuur in Nederland. Een belastingadviseur kan je hierbij helpen.

Welke belastingen zijn voor de huurder?

• Gemeentelijke heffingen: De huurder krijgt te maken met gemeentelijke (gebruikers) heffingen, zoals afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting.

Box 3 huurinkomsten 2023

De golf van overheidsmaatregelen van de laatste jaren zorgt ervoor dat de vrije huursector steeds meer belast zal worden. Om het belastingstelsel eerlijker te maken wil de overheid met de Belastingplannen box 3 vermogen belasten op basis van het rendement dat erop wordt gemaakt. Vanaf 2027 moet een nieuw stelsel ingaan waarbij wordt gekeken naar daadwerkelijk gerealiseerd rendement op het vermogen. Op zichzelf geen vreemd beleid, want een bankspaarder maakt minder rendement dan een succesvolle belegger. Alleen de uitvoering van het beleid is behoorlijk doorgeslagen.

Ons belastingstelsel. Hoe zit het ook alweer?

Ons fiscale stelsel is verdeeld in 3 boxen.

• Box 1: inkomsten uit werk en woning.
• Box 2: inkomsten uit aanmerkelijk belang
• Box 3: inkomsten uit sparen en beleggen.

Als u als woningeigenaar zelf in uw woning woont wordt deze in box 1 “belast” (denk bijvoorbeeld aan hypotheekrenteaftrek). Wanneer de woning niet door de eigenaar wordt bewoond dan wordt deze naar box 3 overgeheveld. In box 3 is de heffing over het vermogen.

In box 3 wordt er een (fictief) rendement bepaald over het vermogen en dat fictieve rendement wordt belast.
Er geldt in box 3 een korting voor verhuurde woningen, waardoor niet de gehele WOZ-waarde van de woning wordt betrokken, maar een percentage daarvan; de zogenaamde leegwaarderatio.

Om een woning in box 3 onder te brengen geldt de randvoorwaarde dat de woning qua arbeid niet te veel tijd van u in beslag mag nemen. Als dit wel het geval is wordt de woning in box 1 werk uit inkomen belast. Om dit te voorkomen kunt je altijd je woning professioneel laten beheren.

Momenteel geldt er een overbruggingsregeling, deze is 1 januari 2023 ingegaan. Dit houdt het volgende in:

• Tarief belasting is voor 2023 32% en gaat jaarlijks 1% omhoog
• Het vermogen in box 3 wordt ingedeeld in drie categorieën. Voor 2023 zijn de fictieve rendementen daarvan behoorlijk verhoogd.
• Bank- en spaartegoeden en contant geld: 0,01%
• Beleggingen/andere bezittingen: 6,17%
• Schulden: 2,57%

De leegwaarderatio wordt in 2023 met forse percentages afgebouwd. Hierdoor wordt de korting voor verhuurde woningen versoberd en wordt een groter deel van de WOZ-waarde van een woning belast.

Vanwaar deze plannen voor box 3?

Een argument van de overheid is dat de regeling in box 3 jarenlang te gunstig is geweest dat het nu wel wat strakker mag voor beleggers. Dat geldt echter alleen voor beleggers die al jaren hebben “geprofiteerd” van de gunstige regeling. Wie recent is begonnen met verhuur van een belegging heeft nooit geprofiteerd en wordt nu dubbel geraakt, want wie recent heeft aangekocht heeft vaak vrij duur aangekocht.

Verder blijft de overheid denken in termen als huisjesmelkers die wel eens wat rendement mogen inleveren. Wij weten dat het grootste deel van de verhuurders, mensen zijn die wat vastgoed bezitten om hier bijvoorbeeld een pensioen mee op te bouwen. En denk eens aan mensen die hun woning voor een zeer schappelijke huurprijs verhuren aan een familielid en daar nu nog eens extra voor worden afgestraft.

Wat dan nu?

De belastingplannen voor 2023 in box 3 zijn in principe al realiteit. De tarieven worden mogelijk nog wat bijgesteld en het ministerie spreekt over mogelijke matiging van de overbruggingsregeling als deze zeer ongunstig uitpakt.

Het verdient in ieder geval aanbeveling om bezwaar te maken op de aanslag van 2023, zodat het signaal wordt afgegeven dat deze regeling niet reëel is. Mocht de overheid tot inkeer komen, dan kan het ook zo zijn dat alleen diegenen die bezwaar hebben gemaakt worden gecompenseerd.