Woningwaarderingsstelsel 2022

U wilt uw woning verhuren in de vrije sector? Dan is de eerste stap het vaststellen van de huurprijs aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel. Het Woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee wordt vastgesteld of de huurprijs gemaximeerd wordt of dat een vrije marktprijs gevraagd kan worden. Dit verschil wordt ook wel aangeduid met sociale of gereguleerde sector en de vrije of geliberaliseerde sector.

Puntentelling huurwoning

Om vast te stellen of een woning voor een vrije of gereguleerde huurprijs verhuurd kan worden, wordt een puntenrapport opgesteld. Aan de hand van verschillende onderwerpen zoals oppervlakte (verwarmde) verblijfsruimten, mate van luxe keuken en badkamer, energielabel, voorzieningen en WOZ waarde volgt een optelsom van punten. De grens tussen vrije sector en gereguleerde sector wordt door de overheid bepaald. Thans (vanaf juli 2022) ligt deze grens op 763,47 euro, wat gelijk staat aan 141 punten.

Oftewel, bij een puntentotaal van minder dan 141 punten is de huurprijs gemaximeerd tot het bedrag wat volgens de Huurprijzentabel van toepassing is. Dit is dan altijd lager dan 763,47 euro per maand. Komt de huurprijs boven de 763,47 euro uit (dus tenminste 141 punten) dan is de huurprijs in principe vrij vast te stellen. Overigens fluctueert het puntenaantal tussen de 141 en 143, gezien op 1 juli van het jaar de huurgrens geïndexeerd wordt.

Het opstellen van een puntenrapport vereist enige sinecure, maar is zelf te doen wanneer u beschikt over een energielabel, een nauwkeurig ingemeten plattegrond en de WOZ waarde. Er zijn online diverse sjablonen te vinden, doch zijn deze lang niet allemaal geüpdatet naar de nieuwste richtlijnen. Het is te adviseren een puntentelling (en evt het opstellen van een energielabel) door een professional te laten uitvoeren.

WOZ waarde in puntentelling

Per 1 mei 2022 geldt het nieuwe woningwaarderingsstelsel, wat voornamelijk van belang is voor woningen die tot voor kort geliberaliseerd waren. Wanneer deze opnieuw verhuurd worden, kan de woning zomaar in de gereguleerde sector vallen. Het verschil zit m in de toegekende punten voor de WOZ waarde. Het houdt in dat in het aandeel van de WOZ-punten voor woningen die op grond van het woningwaarderingsstelsel voor woningen beschikken over 142 punten of meer gemaximeerd is op 33%.

In de praktijk wordt eerst een aantal punten toegekend aan de woning. Indien het aantal punten van de woning 142 of meer bedraagt dient te worden berekend welk percentage van het totaal aantal punten bestaat uit WOZ-punten. Is dit percentage meer dan 33% dan dienen de WOZ-punten naar beneden worden bijgesteld tot het aantal WOZ-punten maximaal 33% van het totaal aantal punten uitmaakt. Toepassing van de cap kan ertoe leiden dat een woning niet over voldoende punten beschikt om geliberaliseerd verhuurd te worden. Lees hier meer over de WOZ cap.

Puntensysteem vrije sector

Formeel geldt het puntensysteem tot 250 punten, wat gelijk staat aan een kale huurprijs van 1386,29 euro (per 1 juli 2022). Echter, de overheid heeft bepaald dat de vrije sector grens op 763,47 euro zit, wat gelijk staat aan 141 punten (per 1 juli 2022). Oftewel, de huurprijs is vrij overeen te komen vanaf 141 punten.

Regulering huurprijs vrije sector

Minister de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft in zijn woonplannen voor de huursector het plan gevat om de vrije sector huurgrens op te trekken naar een bedrag tussen de 1000 en 1250 euro. Het exacte bedrag dient nog vastgesteld te worden en zal mede afhangen van een pilot die in een aantal gemeenten gedraaid gaat worden.

Het gevolg zou bijvoorbeeld inhouden dat bij een mogelijke grens van 1175 euro, een woning ca 225 punten dient te hebben. Oftewel, alle woningen onder de 225 punten hebben een kale huur lager dat 1175 euro. Pas boven de 225 punten is een huurprijs dan weer vrij overeen te komen.

Te hoge huur in de vrije sector

Wat zijn de gevolgen wanneer de gehanteerde huurprijs te hoog is? Indien verhuurd wordt voor een vrije sector- of marktconforme huurprijs (boven de 761 euro) en de huurprijs wordt tijdig getoetst bij de Huurcommissie, kan deze besluiten om de huur met terugwerkende kracht te verlagen naar het wettelijk maximum wat volgens de werkelijke aantal punten geldt. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de huurprijs toetsbaar tot 6 maanden na ingangsdatum huurovereenkomst. Bij een tijdelijke huurovereenkomst tot max 24 maanden op basis van BW art.271 lid 1 geldt de toetsbaarheid gedurende de gehele huurperiode + 6 maanden mocht de huurovereenkomst overgaan in een onbepaalde tijd.

Huurprijscheck vrije sector

Stel, er is voor een woning een huurprijs overeengekomen van 1500 euro per maand. De huurder laat de huurprijs toetsen, 4 maanden na ingangsdatum en daaruit blijkt dat de woning slechts 140 punten heeft. De maximaal toegestane huurprijs is dan 758,45. Oftewel, bijna de helft van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. Het goed laten checken van de punten is dus essentieel. Benieuwd naar de regelgeving omtrent verhuur? Lees hier meer over de regels bij het verhuren van een woning.