Woningwaarderingsstelsel 2023

U wilt uw woning verhuren in de vrije sector? Dan is de eerste stap het vaststellen van de huurprijs aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel. Het Woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee wordt vastgesteld of de huurprijs gemaximeerd wordt of dat een vrije marktprijs gevraagd kan worden. Dit verschil wordt ook wel aangeduid met sociale of gereguleerde sector en de vrije of geliberaliseerde sector.

Puntentelling huurwoning

Om vast te stellen of een woning voor een vrije of gereguleerde huurprijs verhuurd kan worden, wordt een puntenrapport opgesteld. Aan de hand van verschillende onderwerpen zoals oppervlakte (verwarmde) verblijfsruimten, mate van luxe keuken en badkamer, energielabel, voorzieningen en WOZ waarde volgt een optelsom van punten. De grens tussen vrije sector en gereguleerde sector wordt door de overheid bepaald. Thans (vanaf juli 2023 tot 01 januari 2024) ligt deze grens op 808,06 euro, wat gelijk staat aan 136 punten.

Oftewel, bij een puntentotaal van minder dan 136 punten is de huurprijs gemaximeerd tot het bedrag wat volgens de Huurprijzentabel van toepassing is. Dit is dan altijd lager dan 808,06 euro per maand. Komt de huurprijs boven de 808,06 euro uit (dus tenminste 136 punten) dan is de huurprijs in principe vrij vast te stellen.

Het opstellen van een puntenrapport vereist enige sinecure, maar is zelf te doen wanneer u beschikt over een energielabel, een nauwkeurig ingemeten plattegrond en de WOZ waarde. Er zijn online diverse sjablonen te vinden, doch zijn deze lang niet allemaal geüpdatet naar de nieuwste richtlijnen. Het is te adviseren een puntentelling (en evt het opstellen van een energielabel) door een professional te laten uitvoeren.

WOZ waarde in puntentelling

Per 1 mei 2022 geldt het nieuwe woningwaarderingsstelsel, wat voornamelijk van belang is voor woningen die tot voor kort geliberaliseerd waren. Wanneer deze opnieuw verhuurd worden, kan de woning zomaar in de gereguleerde sector vallen. Het verschil zit m in de toegekende punten voor de WOZ waarde. Het houdt in dat in het aandeel van de WOZ-punten voor woningen die op grond van het woningwaarderingsstelsel voor woningen beschikken over 136 punten of meer gemaximeerd is op 33%.
In de praktijk wordt eerst een aantal punten toegekend aan de woning. Indien het aantal punten van de woning 136 of meer bedraagt dient te worden berekend welk percentage van het totaal aantal punten bestaat uit WOZ-punten. Is dit percentage meer dan 33% dan dienen de WOZ-punten naar beneden worden bijgesteld tot het aantal WOZ-punten maximaal 33% van het totaal aantal punten uitmaakt. Toepassing van de cap kan ertoe leiden dat een woning niet over voldoende punten beschikt om geliberaliseerd verhuurd te worden. Lees hier meer over de WOZ cap.

Puntensysteem vrije sector

Formeel geldt het puntensysteem tot 250 punten, wat gelijk staat aan een kale huurprijs van 1524,92 euro (per 1 juli 2023). Echter, de overheid heeft bepaald dat de vrije sector grens op 808,06 euro zit, wat gelijk staat aan 136 punten (per 1 juli 2023). Oftewel, de huurprijs is vrij overeen te komen vanaf 136 punten.

Regulering huurprijs vrije sector

Minister de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft in zijn woonplannen voor de huursector in 2024 het plan gevat om de vrije sector huurgrens op te trekken naar een bedrag tussen de 1000 en 1250 euro. Het exacte bedrag dient nog vastgesteld te worden.

Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten, wat nu correspondeert met een kale huurprijs van 1123,13 euro.(2023) De regulering van middenhuurwoningen geldt voor nieuwe huurcontracten en zo lang er schaarste heerst op de woningmarkt. De noodzaak van de regulering wordt vijfjaarlijks geëvalueerd.

Hoe, wanneer en in welke vorm deze plannen daadwerkelijk ingaan in 2024 is tot op heden nog onduidelijk. De val van het Kabinet zou wellicht voor uitstel kunnen zorgen.

Te hoge huur in de vrije sector

Wat zijn de gevolgen wanneer de gehanteerde huurprijs te hoog is? Indien verhuurd wordt voor een vrije sector- of marktconforme huurprijs (boven de 808,06 euro) en de huurprijs wordt tijdig getoetst bij de Huurcommissie, kan deze besluiten om de huur met terugwerkende kracht te verlagen naar het wettelijk maximum wat volgens de werkelijke aantal punten (WWS) geldt. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de huurprijs toetsbaar tot 6 maanden na ingangsdatum huurovereenkomst. Bij een tijdelijke huurovereenkomst tot max 24 maanden op basis van BW art.271 lid 1 geldt de toetsbaarheid gedurende de gehele huurperiode + 6 maanden mocht de huurovereenkomst overgaan in een onbepaalde tijd.

Huurprijscheck vrije sector

Stel, er is voor een woning een huurprijs overeengekomen van 1500 euro per maand. De huurder laat de huurprijs toetsen, 4 maanden na ingangsdatum en daaruit blijkt dat de woning slechts 130 punten heeft. De maximaal toegestane huurprijs is dan 771,53 euro. Oftewel, bijna de helft van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. Het goed laten checken van de punten is dus essentieel. Benieuwd naar de regelgeving omtrent verhuur? Lees hier meer over de regels bij het verhuren van een woning.