Woningwaarderingsstelsel

U wilt uw woning verhuren in de vrije sector? Dan is de eerste stap het vaststellen van de huurprijs aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel. Het Woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee wordt vastgesteld of de huurprijs gemaximeerd wordt of dat een vrije marktprijs gevraagd kan worden. Dit verschil wordt ook wel aangeduid met de sociale, de gereguleerde sector (Middenhuur) en de vrije of geliberaliseerde sector.

Puntentelling huurwoning

Om vast te stellen of een woning voor een vrije of gereguleerde huurprijs verhuurd kan worden, wordt een puntenrapport opgesteld. Aan de hand van verschillende onderwerpen zoals oppervlakte (verwarmde) verblijfsruimten, mate van luxe keuken en badkamer, buitenruimte, energielabel, voorzieningen en WOZ waarde volgt een optelsom van punten. De grens tussen vrije sector en gereguleerde sector wordt door de overheid bepaald. Thans (vanaf 01 januari tot 1 januari 2026) ligt deze grens op € 1.184,82 euro, wat gelijk staat aan 186 punten.

Oftewel, bij een puntentotaal van minder dan 187 punten is de huurprijs gemaximeerd tot het bedrag wat volgens de Huurprijzentabel van toepassing is. Dit is dan altijd € 1.184,82 euro of lager per maand. Komt de huurprijs boven de € 1.184,82 euro uit (dus tenminste 187 punten) dan is de huurprijs in principe vrij vast te stellen.

• Laagsegment: tot en met 143 WWS-punten. Vanaf 1 januari 2025 correspondeert dat met een huurprijs tot € 900,07 per maand.
• Middensegment: van 144 tot en met 186 WWS- punten. Vanaf 1 januari 2025 correspondeert dat met een huurprijs van € 900,07 tot 1.184,82 per maand.
• Hoogsegment: vanaf 187 punten. Vanaf 1 januari 2025 correspondeert dat met een huurprijs vanaf € 1.184,82 per maand.

Het opstellen van een puntenrapport vereist enige sinecure, maar is zelf te doen wanneer u beschikt over een energielabel, een nauwkeurig ingemeten plattegrond en de WOZ waarde. Er zijn online diverse sjablonen te vinden, doch zijn deze lang niet allemaal geüpdatet naar de nieuwste richtlijnen. Het is te adviseren een puntentelling (en evt het opstellen van een energielabel) door een professional te laten uitvoeren.

JLG kan deze puntentelling voor u uitvoeren, kosten vanaf 195,- incl BTW.

WOZ waarde in puntentelling

Per 1 mei 2022 geldt het nieuwe woningwaarderingsstelsel, wat voornamelijk van belang is voor woningen die tot voor kort geliberaliseerd waren. Wanneer deze opnieuw verhuurd worden, kan de woning zomaar in de gereguleerde sector vallen. Het verschil zit m in de toegekende punten voor de WOZ waarde. Het houdt in dat in het aandeel van de WOZ-punten voor woningen die op grond van het woningwaarderingsstelsel voor woningen beschikken over 187 punten of meer gemaximeerd is op 33%.
In de praktijk wordt eerst een aantal punten toegekend aan de woning. Indien het aantal punten van de woning 187 of meer bedraagt dient te worden berekend welk percentage van het totaal aantal punten bestaat uit WOZ-punten. Is dit percentage meer dan 33% dan dienen de WOZ-punten naar beneden worden bijgesteld tot het aantal WOZ-punten maximaal 33% van het totaal aantal punten uitmaakt. Toepassing van de cap kan ertoe leiden dat een woning niet over voldoende punten beschikt om geliberaliseerd verhuurd te worden. Lees hier meer over de WOZ cap.

Puntensysteem vrije sector

Formeel geldt het puntensysteem tot 250 punten, wat gelijk staat aan een kale huurprijs van 1608,68 euro (per 1 januari 2025). Echter, de overheid heeft bepaald dat de vrije sector grens op € 1.184,82 euro zit, wat gelijk staat aan 186 punten (per 1 januari 2025). Oftewel, de huurprijs is vrij overeen te komen vanaf 187 punten.

Er zijn 3 verschillende sectoren

Sociale huur 

Bij elk huurcontract voor zelfstandige woonruimte

• tot en met 143 punten. Op 1 januari 2025 betekent dat een maximale aanvangshuurprijs van € 900,07.

Let op: een kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats valt altijd onder de sociale huur.

Middenhuur 
Bij een huurcontract afgesloten op of na 1 januari 2025

• van 144 tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Per 1 juli 2024 hoort daarbij een maximale aanvangshuurprijs van € 900,07 tot 1.184,82 per maand.

Bij huurcontracten afgesloten vóór 1 juli 2024 kan geen sprake zijn van middenhuur.

Vrije sector 
Bij een huurcontract afgesloten vóór 1 juli 2024

• 144 punten of hoger volgens het woningwaarderingsstelsel en een huurprijs hoger dan € 879,66 (prijspeil 1 juli 2024).

Bij een huurcontract afgesloten op of na 1 juli 2024

• 187 punten of hoger volgens het woningwaarderingsstelsel en een huurprijs hoger dan € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024).

Bij een huurcontract afgesloten op of na 1 januari 2025

• 187 punten of hoger volgens het woningwaarderingsstelsel en een huurprijs hoger dan €  1.184,82 (prijspeil 1 januari 2025).

Te hoge huur in de vrije sector

Wat zijn de gevolgen wanneer de gehanteerde huurprijs te hoog is? Indien verhuurd wordt voor een vrije sector- of marktconforme huurprijs (boven de  1.184,82euro/186+ punten) en de huurprijs wordt tijdig getoetst bij de Huurcommissie, kan deze besluiten om de huur met terugwerkende kracht te verlagen naar het wettelijk maximum wat volgens de werkelijke aantal punten (WWS) geldt. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de huurprijs toetsbaar tot 6 maanden na ingangsdatum huurovereenkomst. Bij een tijdelijke huurovereenkomst tot max 24 maanden op basis van BW art.271 lid 1 geldt de toetsbaarheid gedurende de gehele huurperiode + 6 maanden mocht de huurovereenkomst overgaan in een onbepaalde tijd.
Let op! Een tijdelijke huurovereenkomst is vanaf 1 juli 2024 niet meer de norm en alleen maar bruikbaar in specifieke gevallen.

Huurprijscheck vrije sector

Stel, er is voor een woning een huurprijs overeengekomen van 2000 euro per maand. De huurder laat de huurprijs toetsen, 4 maanden na ingangsdatum en daaruit blijkt dat de woning slechts 182 punten heeft. De maximaal toegestane huurprijs is dan  1158,33 euro. Oftewel, bijna de helft van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. Het goed laten checken van de punten is dus essentieel. Benieuwd naar de regelgeving omtrent verhuur? Lees hier meer over de regels bij het verhuren van een woning.

JLG kan deze puntentelling voor u uitvoeren, kosten vanaf 195,- incl BTW.