Huurbescherming

In Nederland heeft een huurder, op enkele uitzonderingen na, recht op huurbescherming. Huurbescherming houdt in dat een verhuurder de huurder niet zomaar op straat kan zetten. Hiermee worden huurders beschermd tegen het opzeggen van de huur door de verhuurder. Maar er is meer!

Huurprijsbescherming

Om een woning in de vrije sector te verhuren, dient deze geliberaliseerd te zijn. Wat betekent dat er minstens 187 punten nodig zijn volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) om een marktconforme huurprijs af te kunnen spreken. Onder de 187 punten zijn de huurprijzen gereguleerd, waarbij de huurprijzen vastgesteld zijn. Huurders hebben de mogelijkheid om het aantal WWS punten te laten toetsen bij een huurcommissie of bij de Gemeente.

Middenhuur

Middenhuur is het plan van minister Hugo de Jonge om de woningmarkt nog meer te reguleren. Deze nieuwe wetgeving is per 01 juli 2024 in gegaan. De belangrijkste maatregelen uit de wet zijn het doortrekken van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) naar 187 punten en het dwingend maken van het WWS bij ingang van nieuwe huurcontracten. Woningen met 144 tot en met 186 WWS- punten vallen binnen de MIddenhuur. Vanaf 1 januari 2025 correspondeert dat met een huurprijs van € 900,07 tot 1.184,82 per maand.

Het nieuwe WWS puntenstelsel moet beter aansluiten bij de kwaliteit van middenhuurwoningen. Zo krijgen de energiezuinigheid van een woning en de buitenruimte een betere waardering, en zal de zogeheten WOZ-cap van toepassing zijn vanaf 187 punten in plaats vanaf 142 punten. Deze ‘cap’ beperkt de invloed van de woningwaarde op het totaal aantal punten tot maximaal 33 procent. Dat moet voorkomen dat kleine woningen van matige kwaliteit in populaire wijken toch in de vrije sector kunnen worden verhuurd.

JLG Real Estate kan een puntentelling voor u uitvoeren.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, wordt meestal aangegaan voor een vaste periode van 12 maanden waarin beide partijen niet op kunnen zeggen. Daarna is het aan de huurder om op te zeggen, deze heeft 1 kalendermaand opzegtermijn. Voor de verhuurder is het een stuk lastiger om op te zeggen, dit mag slechts op enkele gronden.

Tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten hebben altijd een einddatum. Dat is maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen. Het huurcontract eindigt op de afgesproken einddatum en hoeft niet opgezegd te worden. De huurder mag wel tussentijds opzeggen. De verhuurder moet de huurder wel tijdig (niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand) voor de einddatum schriftelijk informeren dat de huur eindigt.

De Eerste en Tweede Kamer hebben besloten dat tijdelijke huurcontracten verboden worden. Een verhuurder mag u dan alleen nog een tijdelijk contract aanbieden in enkele speciale gevallen. Dat geldt zowel voor woningcorporaties als voor andere verhuurders.
Sinds 01 juli 2024 zijn dit de uitzonderingen:

• personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
• huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• personen afkomstig uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke opvang 2015, of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
• huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
• personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
• personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
• personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven;
• vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

Diplomatenclausule

Mensen die tijdelijk afwezig zijn, kunnen hun woning tijdelijk verhuren. Bijvoorbeeld als ze een lange reis maken of werken in het buitenland. Dit heet tussenhuur of de diplomatenclausule. U spreekt van tevoren een periode af voor de huur. U vertrekt als uw verhuurder terugkomt en u mag de huur niet tussentijds opzeggen.

Huurcontract via de Leegstandwet

Soms staat iemands woning tijdelijk leeg. Bijvoorbeeld als de woning te koop staat en de eigenaar al is verhuisd. Dan mag u de woning tijdelijk huren volgens de Leegstandwet. Per situatie gelden specifieke regels, zoals de maximale periode van het huurcontract.

Huurverhoging vrijesectorwoning en ligplaats 2025 maximaal 4,1%

Tot 1 mei 2029 geldt een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging voor vrijesectorwoningen. In 2025 (1 januari 2025 tot 1 januari 2026) is de jaarlijkse huurverhoging maximaal 4,1%.

Vrije sectorwoningen zijn:

• zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen);
• met een beginhuurprijs boven de toenmalige liberalisatiegrens.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging in de vrije sector is gekoppeld aan het laagste percentage van de inflatie en de loonontwikkeling. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. De inflatie van december 2023 tot december 2024 was 3,1%. Daardoor is de toegestane jaarlijkse huurverhoging vanaf 1 januari 2025 maximaal (3,1% inflatie + 1 =) 4,1% in de vrije sector.

De toegestane jaarlijkse huurverhoging van maximaal 4,1% geldt ook voor ligplaatsen voor woonboten.

Hoeveel de huurverhoging wordt, hangt af van de huurverhogingsafspraak in het huurcontract. Leidt die afspraak tot een hogere huurverhoging dan 4,1%? Dan is de huurverhoging 4,1%.

Voor huurwoningen in de vrije sector geldt het puntenstelsel niet en is er geen maximale huurprijs. Voor ligplaatsen is er geen puntenstelsel en geldt ook geen maximale huurprijs. De huurprijs van vrije sectorwoningen en ligplaatsen voor woonboten is vrij (maar de huurverhoging niet).

Huurverhoging middenhuurwoning 2025 maximaal 7,7%

In 2025 (1 januari 2025 tot 1 januari 2026) is de jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur maximaal 7,7%.

Hoeveel de huurverhoging wordt, hangt af van de huurverhogingsafspraak in het huurcontract. Leidt die afspraak tot een hogere huurverhoging dan 7,7%? Dan is de huurverhoging 7,7%. Ook mag de huur niet boven de maximale huurprijsgrens die hoort bij het puntenaantal van de woning uitkomen door de huurverhoging.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen in 2025 gelijk is aan de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024, plus 1 procentpunt. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. Daardoor is de maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025 (6,7% cao-loonontwikkeling + 1 =) 7,7% voor middenhuurwoningen.

Middenhuurwoningen zijn:

• zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen);
• met een huurcontract van 1 juli 2024 of later; en een
• beginhuur in (tweede helft) 2024: boven € 879,66 en niet meer dan € 1.157,95; of een
• beginhuur in 2025: boven € 900,07 en niet meer dan € 1.184,82; of
• een hogere beginhuur, maar met 144 tot 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel.

Goed Verhuurderschap

Sinds 1 juli 2023 zijn huurders beter beschermd tegen discriminatie en intimidatie, een te hoge waarborgsom en onredelijke servicekosten. De verhuurder moet een schriftelijke huurovereenkomst opstellen en de huurder informeren over bijvoorbeeld zijn rechten en plichten. Daarnaast mogen verhuurbemiddelaars geen dubbele bemiddelingskosten vragen. Lees alle nieuwe regels voor goed verhuurderschap.
Gemeenten kunnen een verhuurder bij ongewenst gedrag een boete geven of een waarschuwing geven. Bijvoorbeeld bij discriminatie, intimidatie, een te hoge waarborgsom of onredelijke servicekosten. U kunt zich bij uw gemeente melden als u problemen heeft met uw verhuurder.

Onderhoud bescherming

Een huurder is natuurlijk niet verantwoordelijk voor al het onderhoud in/aan een huurwoning. De wet is hier heel duidelijk over wie waar verantwoordelijk voor is. Lees hier welke kosten voor de huurder zijn en welke voor de verhuurder.