Kansen en risico's verhuren woning

In dit artikel

Woningwaarderingsstelsel

In heel Nederland geldt een waarderingstelsel voor huurwoningen – ook wel puntensysteem genoemd – om de kwaliteit van de huurwoning vast te stellen. De maximale huurprijs voor – kort gezegd – de goedkopere en kleinere, minder luxueuze woningen wordt hiermee vastgesteld. Punten worden voornamelijk toegekend op basis van oppervlakte, kwaliteit., Woz en het energielabel van de betreffende woning. Sinds 1 mei 2022 is de zogenaamde WOZ-cap van kracht, lees hier meer informatie over deze belangrijke wijziging binnen het woningwaarderingsstelsel.

Liberalisatiegrens

Als de aanvangshuurprijs boven de huurprijs liberalisatiegrens ligt (dit is gelijk aan de maximum huurgrens van de Wet op de Huurtoeslag), is de huurprijsbescherming voor de huurder grotendeels niet van toepassing. Voor 2024 is de grens bepaald op € 879,66. Deze huurprijs mag overeengekomen worden als de woning 148 of meer punten heeft. Partijen mogen in die situatie de hoogte van de (kale) huurprijs vrij overeenkomen. Er moet wel een uitsplitsing worden gemaakt tussen huurprijs en (het voorschot op) op de maandelijkse servicekosten. De servicekosten moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten door de verhuurder. Ook stoffering/meubilering worden aangemerkt als servicekosten. De huurprijs mag één keer per twaalf maanden worden verhoogd met het dan geldende indexatie percentage, welke voor 2024 max 5.5% over de kale huurprijs bedraagt. (bekijk hierbij goed van welke berekening er gebruikt gemaakt wordt in de huurovereenkomst)

Onder de huurprijs-liberalisatie grens? Dan kan de huurder de verhuurder houden aan de maximumhuurprijs die het woningwaarderingsstelsel aangeeft. Zie deze tabel. Een huurder van een woning met een geliberaliseerde huurprijs heeft in principe recht op huurbescherming bij het einde van de huur. Ook als de woning gemeubileerd of gestoffeerd is.

Energielabel verhuur

Bij het verhuren van een woning is het overhandigen van een energielabel aan de huurder verplicht. Sinds januari 2015 zal de overheid hier ook handhavend in optreden, met boetes tot gevolg oplopend tot 435 euro. Een fysieke inspectie van de woning door een gekwalificeerde partij is hierbij noodzakelijk. Zorg dus dat u het juiste label heeft, welke opgesteld is na 2020.
Een goed energielabel kan het verschil maken in een puntentelling, zie hier de puntenverdeling per energielabel.

Extra punten voor monumenten: indien u een woning verhuurd die is aangemerkt als Rijksmonument, dan zijn extra punten te verkrijgen, waarmee de woning wellicht eerder geliberaliseerd is. Een energielabel is niet nodig bij Monumenten.

Huisvestigingsvergunning

In grote steden, waaronder Amsterdam, geldt een Huisvestingsverordening. Goedkopere en kleinere, niet geliberaliseerde woningen mogen niet verhuurd worden zonder dat huurder of gebruiker in het bezit is van een huisvestingsvergunning. Iedereen die zich hier niet aan houdt is strafbaar en loopt het risico dat de Gemeente Amsterdam een last onder dwangsom of (in de toekomst) bestuurlijke boete oplegt van maximaal € 21.750, voor de huurder € 435. Een risico dat u niet mag lopen! Meer weten over hoe dit voor de Amsterdamse woningmarkt is geregeld? Klik dan hier.

Toetsing Huurcommissie

In beginsel staat het u vrij om elke huurprijs met de kandidaat huurder af te spreken. Echter, de huurder heeft altijd het recht om de overeengekomen huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen door de Huurcommissie. Indien de Huurcommissie tot de conclusie komt dat (op basis van het aantal Woningwaarderingspunten) de huurprijs te hoog is, moet de huur naar beneden worden bijgesteld, tot het maximale huurniveau. De verhuurder moet de teveel betaalde huur terugbetalen. Tegen een uitspraak van de Huurcommissie kan bij de kantonrechter beroep worden aangetekend, al is die ook gebonden aan het Woningwaarderingsstelsel. De schade kan bij een te hoge aanvangshuurprijs oplopen tot vele duizenden euro’s. Los van de vraag of er een huisvestingsvergunning vereist was.

Huurders hebben op dit moment op grond van de wet de mogelijkheid om hun huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie binnen 6 maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Voor huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, wordt die termijn van 6 maanden opgerekt tot de gehele duur van de tijdelijke overeenkomst plus 6 maanden (voor het geval partijen besluiten tot voortzetting van de huurovereenkomst).

Huurcommissie

De Huurcommissie is een onafhankelijke instantie die beslissingen neemt in geschillen tussen huurder en verhuurder, over bijvoorbeeld huurverhoging, huurverlaging of een jaarafrekening van servicekosten met betrekking tot niet geliberaliseerde huurprijzen. De Huurcommissie doet ook uitspraken over eventuele gebreken en huurverlaging (zolang de gebreken niet zijn verholpen). Huurders en verhuurders kunnen er terecht met alle vragen die betrekking hebben op huur of verhuur van woonruimte.

Puntentelling verhuur

Wij raden iedereen met klem aan om vóór het verhuren van een woning een puntentelling uit te laten voeren. Zo calculeert u de risico’s beter in, en bepaalt u of u de woning wilt verbeteren, zodat u de woning in de vrije sector kunt aanbieden, of een geliberaliseerde huurprijs kunt vragen. Uiteraard kan JLG Real Estate deze puntentelling voor u opstellen.

Verhuurde woning verzekeren

Een belangrijk en vaak onderschat punt is de verzekering van het verhuurde object. De eigenaar moet zorgen dat het object verzekerd is tegen brand of schade van buitenaf (opstal verzekering). Bent u lid van een Vereniging van Eigenaren? Dan is deze verzekering vaak door uw VVE geregeld. Vaak is in deze verzekering een zogenaamd ‘verhuurbeding’ opgenomen. Dit houdt in dat de opstalverzekering ook geldig is als u de woning verhuurt. Ga dit goed na en neem bij twijfel contact op met de betreffende verzekeraar. Geen VVE? Lees dan uw polis extra goed door en sluit indien nodig een nieuwe of andere verzekering af.

Bij gemeubileerde verhuur heeft u ook te maken met de ‘inventaris verzekering’. Deze wordt vaak verward met een inboedelverzekering. Bij veel verzekeraars is de inboedelverzekering niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw naam is afgesloten. Vaak kan de verzekering makkelijk worden omgezet naar de inventaris verzekering, die dus wel geldt bij verhuur. Ook hierin adviseren wij u dit van tevoren uit te zoeken bij uw verzekeraar, om zo vervelende situaties te voorkomen. Een huurder moet eigen ingebrachte spullen in principe zelf verzekeren.

Huurbescherming tijdelijke verhuur

Sinds juli 2016 is het dankzij een wetswijziging mogelijk om onder bepaalde voorwaarden tijdelijk te verhuren, zonder dat de huurder aanspraak maakt op huurbescherming. Voor zelfstandige woonruimte is het mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van 2 jaar. Na afloop van deze periode (de periode mag ook korter zijn), eindigt de huurovereenkomst zonder dat deze opgezegd hoeft te worden. De verhuurder moet de huurder wel tijdig waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst, anders eindigt de huurovereenkomst toch niet. (aanzegging)
Hoogstwaarschijnlijk zal deze huurovereenkomst per 01-07-2024 verdwijnen.

In de meeste andere gevallen, bijvoorbeeld bij een langere periode van 2 jaar, is een huurovereenkomst voor de verhuurder niet zonder meer opzegbaar. Zelfs wanneer in de huurovereenkomst sprake is van een termijn van – bijvoorbeeld – drie jaar. Wilt u als eigenaar een tijdelijke huurovereenkomst afsluiten met de zekerheid dat de huurder na afloop van de overeengekomen periode (langer dan 2 jaar) ook daadwerkelijk zal (moeten) ontruimen? Dan moet deze ontruimingsplicht in het huurcontract opgenomen zijn én moet de oorspronkelijke bewoner na afloop van de overeengekomen huurtermijn weer in het gehuurde terugkeren. Dat betekent dat u alleen tijdelijk kunt verhuren, als u bijvoorbeeld tijdelijk naar het buitenland gaat en na die periode weer in uw woning wilt terugkeren. Of bijvoorbeeld als u een huis heeft gekocht waar u nu (nog) niet in kunt wonen, maar wel na afloop van de huur. Het geven van mogelijkheden aan huurders om de huur te kunnen verlengen maken uw bedoelingen om in de woning terug te keren aanzienlijk minder krachtig. En de mogelijkheden om tot beëindiging van de huur te komen aanzienlijk zwakker. Indien u besluit toch niet naar de woning terug te keren, is de huurder niet meer verplicht te vertrekken.

Onderverhuur

Als een huurder een woning tijdelijk aan iemand anders wil onderverhuren, is toestemming van de verhuurder nodig. JLG levert geen diensten bij onderverhuur.

Leegstandswet tijdelijke verhuur

U kunt ook tijdelijk verhuren met een vergunning van B&W, op basis van de Leegstandwet. Deze vergunning kunt u aanvragen als uw de woning bijvoorbeeld niet verkocht krijgt. De woning moet minimaal zes maanden verhuurd worden. De vergunning wordt voor 5 jaar verleend. Een huurder kan zich bij tijdelijk verhuur op basis van de Leegstandswet niet beroepen op huurbescherming. De te sluiten huurovereenkomst moet aan formaliteiten voldoen waar strak de hand aan moet worden gehouden. Ook de termijnen moeten in acht worden genomen. Wij kunnen u hierbij van dienst zijn.

Verbod huurprijs inclusief gas water licht

Let op: verhuur NOOIT op basis van een ‘alles inclusief’ huur. Ook als de woning meer dan 136 punten heeft kan een huurder aan de huurcommissie verzoeken alsnog een splitsing te maken in de (kale) huurprijs en de servicekosten. De huurcommissie moet in dat geval de (kale) huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens voor de woning, ook als de woning meer dan 148 punten heeft en boven de € 879,66 verhuurd mag worden. Deze huurverlaging is nooit meer in te halen.

Verhuurde woning verkopen

De regel is: koop breekt geen huur. De nieuwe eigenaar is aan de bestaande huurovereenkomst gebonden. Let extra goed op wanneer u de verhuurde woning leeg moet opleveren, omdat u deze in de tussentijd heeft verkocht. Ook al heeft een huurder toegezegd mee te werken aan lege oplevering bij de verkoop, dan nog kan hij het u heel lastig maken. Hij is meestal niet verplicht eruit te gaan. Laat daarom altijd, voordat u het koopcontract tekent, door de huurder (en zijn partner) een opzegbrief tekenen waarin deze verklaart/verklaren de woning per een bepaalde datum te verlaten. Nog belangrijker: controleer voordat u verhuurt of de huurder tot ontruiming is te verplichten.